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DOF: 14/03/2018
METODOLOGÍA de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar el valor referido de los activos: bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios)

METODOLOGÍA de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar el valor referido de los activos: bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios).

Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de Hacienda y Crédito Público.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.

SORAYA PÉREZ MUNGUÍA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, Órgano Desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, con fundamento en lo dispuesto por los artículos 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; 2, 17, 26 y 31 fracción XXX de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal, 2o. Apartado D, fracción VI del Reglamento Interior de la Secretaria de Hacienda y Crédito Publico publicado mediante el Decreto por el que se reforman y adicionan diversas disposiciones del Reglamento Interior de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público y del Reglamento del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales publicado el 12 de enero de 2017, 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 1, 3 fracción V y 6, fracción V, del Reglamento del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales y Norma Sexta del Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales y,
CONSIDERANDO
Que el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), de acuerdo con los artículos 2o. Apartado D, fracción VI y 98-C del Reglamento Interior de la Secretaria de Hacienda y Crédito Publico adicionado mediante Decreto por el que se reforman y adicionan diversas disposiciones del Reglamento Interior de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público y del Reglamento del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales publicado el 12 de enero de 2017 y 1 de su propio Reglamento, es un órgano desconcentrado de dicha Secretaría, creado para ejercer, entre otras, diversas atribuciones en las materias inmobiliaria y valuatoria que le confiere a esta dependencia del Ejecutivo Federal la Ley General de Bienes Nacionales, Reglamentos, ordenamientos jurídicos de carácter federal y demás leyes aplicables.
Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 143 y 144 de la Ley General de Bienes Nacionales, los Valuadores de Bienes Nacionales proporcionan a la Administración Pública Federal y demás Instituciones Públicas, previamente a la celebración de los actos jurídicos previstos en dicho ordenamiento, entre otros servicios, la emisión de dictámenes valuatorios de actualización de valor.
Que con fecha 25 de julio de 2016, se publicó en el Diario Oficial de la Federación el Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, en donde se prevé que será éste Instituto, quien emitirá las metodologías que considere necesarias y adecuadas para la elaboración del Dictamen Valuatorio o el Reporte Conclusivo del servicio valuatorio y en donde de manera específica se contempla la Metodología para referir valores.
Por lo que para cumplir con lo anterior y para dar mayor certeza jurídica a la determinación de valores referidos, he tenido a bien expedir la siguiente:
METODOLOGÍA DE LOS SERVICIOS VALUATORIOS REGULADOS POR EL INSTITUTO DE ADMINISTRACIÓN Y AVALÚOS DE BIENES NACIONALES PARA ESTIMAR EL VALOR REFERIDO DE LOS ACTIVOS: BIENES INMUEBLES (URBANOS, EN TRANSICIÓN Y AGROPECUARIOS).
I.- INTRODUCCIÓN
La Ley General de Bienes Nacionales, en su artículo 142, establece la facultad de la Secretaría para emitir las normas, procedimientos, criterios y metodologías, de carácter técnico, conforme a los cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios previstos en la misma.
Asimismo en la Ley General de Bienes Nacionales y demás disposiciones aplicables, confieren al Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales órgano desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, facultades para emitir lineamientos de los servicios valuatorios previstos en las mismas.
Con el objeto de garantizar la adecuada valuación en los actos jurídicos que se relacionan con las disposiciones legales mencionadas, se hace necesario contar con un marco normativo que permita unificar la utilización de conceptos, técnicas y procedimientos valuatorios congruentes con las normas internacionales de valuación, así como consolidar el ejercicio profesional de valuación que demanda la Ley General de Bienes Nacionales.
II.- OBJETO DE LA METODOLOGÍA
En la presente metodología se establecen las bases que permiten la utilización de conceptos, técnicas, principios básicos, enfoques establecidos, así como las directrices básicas a seguir para el cálculo y demás actividades y técnicas aplicadas para la estimación de valor referido de activos, que se fundamenta en el Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) y demás disposiciones aplicables.
Esta metodología es una herramienta de trabajo obligatoria para los Valuadores de Bienes Nacionales estableciendo los lineamientos a seguir para la realización de Servicios Valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
La aplicación de esta metodología, permitirá la emisión de Dictámenes Valuatorios o Reportes Conclusivos con calidad técnica, certeza jurídica, oportunidad y transparencia.
III.- ÁMBITO DE APLICACIÓN
Esta Metodología es de carácter obligatorio para todos los Valuadores de Bienes Nacionales en los servicios valuatorios que soliciten, las distintas Instituciones Públicas y las Instituciones destinatarias, personas físicas o morales autorizadas, con apego a la Ley General de Bienes Nacionales, o cualquier otro ordenamiento jurídico aplicable.
Esta metodología es de aplicación en aquellos casos en que se requiera determinar un valor a una fecha anterior a la fecha en que el avalúo se realiza, como es el caso de los avalúos referidos previstos en el artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación.
Esta metodología es de aplicación supletoria para estimar el monto de indemnización en aquellos casos en los que se tenga que determinar el valor referido aplicando el inverso del mecanismo previsto en el artículo 6 fracción II de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, o el que lo sustituya, así como los coeficientes de actualización previstos en la presente metodología.
IV.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA METODOLOGÍA
·  Definiciones
·  Valor referido
Es aquel valor a una fecha anterior a la fecha en que fue determinado, se obtiene dividiendo la cantidad resultante entre el factor que se consigue de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo o de determinación del valor a referir, entre el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes al cual es referido el mismo.
·  Índice Nacional De Precios Al Consumidor (INPC, por sus siglas).
Es un indicador económico global cuya finalidad es la de medir, a través del tiempo, la variación de los precios de una canasta de bienes y servicios representativa del consumo de los hogares mexicanos urbanos. El INPC es el instrumento estadístico por medio del cual se mide el fenómeno económico que se conoce como inflación.
·  Coeficiente de Actualización
Es un indicador construido mediante la metodología de Índices Encadenados, generado con la finalidad de mantener una serie continua previa a la creación del índice Nacional de Precios al Consumidor, basado en los índices antecesores referentes del poder adquisitivo de la moneda en sus respectivos periodos.
Asimismo, la metodología contempla las demás definiciones del Glosario de Términos que forma parte de la normativa técnica emitida por el INDAABIN.
Los activos objeto de esta metodología son:
·  Bienes inmuebles.
·  Actos jurídicos en los que aplica
Esta metodología podrá utilizarse cuando el uso del Servicio Valuatorio corresponda a los siguientes actos jurídicos: Adquisición, Enajenación, Indemnización (incluyendo Daños y Perjuicios), Concesión, Arrendamiento, Reexpresión de Estados Financieros, Contabilidad
Gubernamental y Atención a Diligencias Judiciales, ya sea para concluir el dictamen valuatorio o para utilizarlo en la estimación de otros tipos de valores.
El servicio valuatorio surtirá efectos legales únicamente para un solo uso, propósito y finalidad señalados en la solicitud, por lo que en caso de requerir un uso distinto u otro propósito, se deberá elaborar una nueva solicitud.
V.- GENERALIDADES DE LA METODOLOGÍA
Es indispensable que el Dictamen Valuatorio cumpla con los siguientes apartados:
Características del informe
El Dictamen Valuatorio deberá elaborarse de conformidad con lo establecido en el Capítulo X Estándares de Valuación y Revisión de Avalúos del ACUERDO por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, publicado en el Diario Oficial de la Federación el día 25 de julio de 2016.
Requerimientos básicos
1. Uso.
Es el uso que se pretende dar al Dictamen Valuatorio expresamente señalado por el solicitante del servicio (promovente), y se refiere a uno de los actos jurídicos que se encuentran previstos en las leyes aplicables así como a servicios valuatorios a nivel consultoría, como pueden ser: indemnización y diligencias judiciales.
2. Propósito
Es la intención expresa de calcular un tipo de valor que será estimado a solicitud del promovente y en función del uso. En el caso de esta Metodología es dictaminar el valor referido.
3. Finalidad
Es el concepto que determina la aplicación del resultado del Dictamen Valuatorio como el valor o monto referido.
4. Alcance del servicio valuatorio
Es el apartado en el cual se describen supuestos extraordinarios, condiciones hipotéticas y limitantes del servicio valuatorio, con base en el uso, propósito y finalidad expresados en la solicitud del promovente y considerados por el Perito Valuador de Bienes Nacionales.
En este apartado es imprescindible definir claramente si el servicio valuatorio consistirá en alguno de los siguientes casos:
Caso 1.   Se requiere referir un monto predeterminado.
Caso 2.   Se requiere estimar el valor en una fecha determinada y posteriormente referirlo.
VI.- GUÍA TÉCNICA
La presente guía técnica tiene por objeto establecer las directrices generales a seguir para obtener el valor referido de los distintos activos, que se relacionan en el apartado V de esta metodología, mismas que deben ser atendidas por el Perito Valuador de Bienes Nacionales, de acuerdo con la solicitud que al efecto haga el promovente.
La Metodología cuenta con ocho pasos, los cuales cumplen con los estandares internacionales de valuación.
El primer paso de esta guía técnica es la Identificación del Problema, que se detalla a continuación.
Paso 1
Identificación del Problema
Identificar el cliente y los usuarios
Identificar el Uso (Uso y Finalidad)
Identificar el Propósito del Servicio Valuatorio (Tipo y definición de valor)
Identificar la fecha que se requiere de valores
Identificar las características del activo
Identificar las condiciones del servicio valuatorio
 
Para poder identificar el problema, el promovente deberá entregar al Perito Valuador de Bienes Nacionales, la solicitud de servicio valuatorio y la documentación e información procedente o solicitada, como copias y documentos en archivo físico o electrónico para realizar el servicio valuatorio, como a continuación se ejemplifican de manera enunciativa más no limitativa:
Inmuebles
a) Plano de ubicación del inmueble a valuar.
b) Plano topográfico del terreno con superficie, medidas y colindancias de la poligonal envolvente.
c) Planos arquitectónicos (de ser el caso), preferentemente aprobados por autoridad competente.
d) Escrituras y/o título de propiedad.
e) Usuarios del servicio valuatorio.
f) Los derechos del inmueble ligados al uso del servicio valuatorio.
g) Constancia de uso del suelo.
h) Listado de bienes distintos a la tierra y de máquinas o equipos anexos a los bienes afectados.
i) Valor catastral del inmueble.
j) Valor del activo del que se requiere su valor referido y la fecha del mismo (en caso que aplique).
k) Fecha a la que se requiere referir el valor del activo.
Más los documentos e información que considere necesarios el Valuador de Bienes Nacionales, según sea el caso.
Con la información presentada el Valuador de Bienes Nacionales procederá a identificar:
a) El promovente y los usuarios, donde los promoventes serán los señalados en la Ley General de Bienes Nacionales y demás normativas aplicables, y los usuarios serán aquellos que declaren los promoventes en su solicitud.
b) El uso de los Dictámenes Valuatorios o Reportes Conclusivos, que será para el acto establecido en la solicitud.
c) La finalidad del servicio valuatorio, que será la aplicación del resultado del Servicio Valuatorio, en función del artículo 145 de la Ley General de Bienes Nacionales; es decir, en los casos en que las Dependencias, la Procuraduría General de la República, las unidades administrativas de la Presidencia de la República o las entidades deban cubrir una prestación pecuniaria, ésta no podrá ser superior al valor dictaminado, y si le corresponde a la contraparte el pago de la prestación pecuniaria, ésta no podrá ser inferior al valor dictaminado, salvo las excepciones que la Ley establece.
d) El propósito del servicio valuatorio, que será la estimación del valor referido.
e) La fecha que se requiere de valores contenidos en los Dictámenes Valuatorios o Reportes Conclusivos por emitir, es decir, la fecha a la que debe expresarse el valor a referir.
f) Las características del activo, debiendo ser aquellas que identifiquen por su: tipo, utilización o actividad, ubicación (domicilio o localización), el régimen de propiedad, propietario o posesionario, los derechos y/u obligaciones inherentes, etc.
g) Las condiciones del servicio valuatorio incluyendo en todas, las suposiciones extraordinarias, condiciones hipotéticas y todas aquellas limitantes que incidan sobre el análisis del valor que se esté calculando.
El segundo paso de esta guía técnica es la Determinación del Alcance del trabajo para atender el Servicio Valuatorio, el cual se detalla a continuación:
Paso 2
Determinación del Alcance del trabajo para atender el Servicio Valuatorio.
 
 
Una vez que se ha identificado el problema, es necesario definir el alcance del trabajo a realizar, la meta del valuador es determinar el alcance que sea suficiente para producir un servicio valuatorio con resultados certeros y creíbles.
Es responsabilidad del promovente, en conjunto con el Valuador de Bienes Nacionales, generar la definición de la amplitud del trabajo en términos de los tiempos de entrega, lo extenso de la investigación y el reporte, la fundamentación normativa, técnica y teórica, la calidad de la información y demás aspectos que se puedan considerar.
Una vez definido el alcance del trabajo el Valuador de Bienes Nacionales deberá recolectar información complementaria como parte de su labor como profesional de la valuación, a continuación, se explica esta actividad a detalle:
Paso 3
Recolección de Información y Descripción del Activo
Información de Mercado de la Zona
1.- Para inmuebles
Características generales de la región, ciudad, colonia y ubicación del predio.
2.- Para bienes muebles o propiedad personal
No aplica
3.- Para Negocios
No aplica
Información sobre el Sujeto a valuar.
1.- Para inmuebles
Características del sujeto, superficie, forma, ubicación, uso de suelo, valor catastral, servicios públicos, tipo de construcción y área construida (en caso que aplique), estado.
2.- Para bienes muebles o propiedad personal No aplica
3.- Para Negocios
No aplica
Información sobre los comparables.
1.- Para inmuebles
Ventas realizadas, ofertas de periódicos, información de mercado.
2.- Para bienes muebles o propiedad personal
No aplica
3.- Para Negocios
No aplica
 
La recolección de información que el Valuador de Bienes Nacionales obtendrá se divide en dos: información general e información específica.
La información general consiste en datos sobre factores que pueden influir en el valor, estos se derivan de fuerzas sociales, tendencias económicas (oferta y demanda, absorción del mercado, etc.) y leyes gubernamentales que son originadas fuera del bien a valuar.
La información específica se refiere a los datos concretos sobre el bien a valuar, ventas u ofertas comparables y características del mercado local relevantes.
La información específica se divide a su vez, en información del sujeto e información de los comparables.
Inmuebles
Para el caso de inmuebles, la información del sujeto se enfoca en características geográficas y geológicas del terreno, características de las mejoras (tipo de edificación, componentes físicos, legales y propiedad personal), historia de los propietarios, información de costos y depreciación, y datos de ingresos y gastos.
Una vez obtenida esta información por parte del Valuador de Bienes Nacionales, se procederá al Análisis de la Información, esta actividad se detalla a continuación.
Paso 4
Análisis de la Información
Caso 1. Se requiere referir un monto predeterminado.
Análisis del Mercado
1.- Para inmuebles
No aplica.
Estudios de Mercado
No aplica.
2.- Para bienes muebles o propiedad personal
No aplica
3. Para Negocios
No aplica
Mayor y Mejor Uso (Aplicable para inmuebles)
Estudio del terreno
No aplica
No aplica
2.- Para bienes muebles o propiedad personal
No aplica
3.- Para Negocios
No aplica
Caso 2. Se requiere determinar el valor en una fecha determinada y posteriormente referirlo.
Análisis del Mercado
1.- Para inmuebles
Valor fiscal con que figure en las oficinas catastrales o recaudadoras en la época de afectación, Monto de indemnización por expropiación decretada, contrato promesa de compra- venta o convenio (siempre y cuando exista un dictamen valuatorio elaborado por INDAABIN que lo avale); todos de la época de afectación; en caso de no existir estos elementos:
Estudios de Mercado
Análisis integral de la información recabada relativa a los mercados, así como de los activos en la época de afectación.
2.- Para bienes muebles o propiedad personal
No aplica
3. Para Negocios
No aplica
Mayor y Mejor Uso (Aplicable para inmuebles)
Estudio del terreno
Es aquel estudio que genere un análisis para saber si su mejor uso es como está actualmente (con mejoras) o como terreno sin mejoras.
Se analizarán distintos escenarios que sean físicamente posibles, legalmente permitidos, financieramente viables y brinde el máximo rendimiento.
2.- Para bienes muebles o propiedad personal
No aplica
3.- Para Negocios
No aplica
 
Una vez analizada la información por parte del Valuador de Bienes Nacionales, únicamente para inmuebles el caso en que se requiera determinar el valor en una fecha determinada y posteriormente referirlo, se procederá a obtener el valor del terreno de conformidad con su mayor y mejor uso, esta actividad se detalla a continuación:
Paso 5
 
Opinión de Valor del Terreno (solo para inmuebles)
 
En los casos en que no se cuente con la documentación que ampare el valor actual a referir, será necesario obtener el valor del terreno, el cual se puede obtener por alguno de los siguientes cinco procedimientos:
1. Considerando al terreno como vacío, mediante la investigación directa del mercado de terrenos vendidos en la época de afectación y aplicando factores de homologación.
2. Por el procedimiento de desagregación, que parte de la investigación de mercado de inmuebles similares en venta en la época de afectación, a los cuales se les aplica un método residual estático y se obtiene el valor del terreno.
 
3. Con base en el procedimiento de capitalización de renta del terreno, la renta de terreno es una cantidad conocida y el ingreso puede ser capitalizado en el valor del terreno.
4. Con base en el procedimiento de capitalización de renta del terreno, cuando la renta de terreno con construcción es una cantidad conocida, se debe extraer el ingreso exclusivamente del terreno y éste puede ser capitalizado en el valor del terreno.
5. Cuando la información de mercado es insuficiente, errática, o heterogénea, o las características del inmueble no permiten afirmar con certeza que el valor obtenido por el enfoque comparativo de mercado es realmente el más representativo, se hace necesaria la utilización del método residual dinámico (enfoque de ingresos), basado en el mayor y mejor uso del inmueble.
Una vez obtenido el valor del terreno por parte del Valuador de Bienes Nacionales, se procederá a la aplicación de los enfoques de valuación, esta actividad se detalla a continuación.
Paso 6
Aplicación de los Enfoques de Valuación
Enfoque de Mercado
Enfoque de Ingresos
Enfoque de Costos
 
En los casos en que el alcance del trabajo lo requiera (Caso 2. Se requiere determinar el valor en una fecha determinada y posteriormente referirlo.), para determinar el valor por actualizar, se aplicarán los enfoques de Mercado, Costos y/o Ingresos, de conformidad con la METODOLOGÍA de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar el valor comercial de los activos: bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios).
Una vez determinado el valor por referir, se procederá como se describe a continuación.
Para los casos sujetos al artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación se procede así:
"Para determinar el valor de un bien o de una operación al término de un periodo, se utilizará el factor de actualización que se obtendrá dividiendo el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes más reciente del periodo, entre el citado índice correspondiente al mes más antiguo de dicho periodo."
Este mecanismo se puede presentar de la siguiente manera:

El valor obtenido con la metodología de valor comercial se dividirá entre el factor que se obtenga de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el índice del mes al cual es referido el mismo, y el resultado será el valor referido
En los demás casos se podrá utilizar el procedimiento anterior o el que a continuación se presenta:
El mecanismo de valor referido, al ser el inverso del factor de actualización, sería descrito por la siguiente ecuación:

El valor obtenido con la metodología de valor comercial se multiplicará por el factor que se obtenga de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del índice del mes al cual es referido el mismo, entre el índice del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo y el resultado será el valor referido
Lo anterior, en el entendido de que para conocer el valor de las obligaciones contraídas con anterioridad al 1º de enero de 1993, es necesario convertir su monto a pesos actuales, considerando para ello que un peso actual equivale a mil pesos de los anteriores, de conformidad con el DECRETO por el que se crea una nueva unidad del Sistema Monetario de los Estados Unidos Mexicanos el cual menciona:
 
ART. 1º. Se crea una nueva unidad del sistema monetario de los Estados Unidos Mexicanos equivalente a mil pesos actuales. La nueva unidad conservará el nombre de "peso" y se dividirá en cien "centavos".
Es importante señalar que el INPC inicia su publicación en enero de 1969, por lo que, con la finalidad de brindar certeza en la elaboración de los trabajos valuatorios, se construyeron los Coeficientes de Actualización, basados en los índices antecesores referentes del poder adquisitivo de la moneda en sus respectivos periodos.
El objetivo de los Coeficientes de Actualización es mantener una serie continua de datos que permita la actualización de montos desde 1886 hasta la actualidad. Estos coeficientes se presentan en la siguiente tabla:
 

Bajo este contexto, en aquella época en que no existía el Índice Nacional de Precios al Consumidor, se deberán utilizar los Coeficientes de Actualización de la Tabla 1 y, como se señaló anteriormente, a partir de enero de 1969, se deberán considerar los índices de la serie del INPC que publica el INEGI.
 
A continuación, de manera ilustrativa, se enlista la serie de índices de Precios al Consumidor desde enero de 1969 hasta diciembre de 2016.
Es importante señalar que los Coeficientes de Actualización se elaboraron considerando la base vigente del INPC, es decir el Índice base segunda quincena de diciembre 2010 = 100, por lo que, en caso de que el Instituto Nacional de Estadística y Geografía emita una serie que sustituya al INPC o una nueva base de la misma, se deberá actualizar la tabla de Coeficientes de Actualización mediante la circular que emita el Director General de Avalúos y Obras del INDAABIN para tal efecto.
Paso 7
Conciliación de Valores y Opinión Final de Valor
 
El valor referido de un activo se obtiene a partir de la conciliación del resultado de los tres enfoques valuatorios: de mercado, de costos y de ingresos, o bien de los enfoques que en su caso se apliquen, esto con el fin de repartir los riesgos que implica la aplicación de cada enfoque.
La conciliación es un análisis de confiabilidad y de certeza de los enfoques valuatorios aplicados de acuerdo a la cantidad y calidad de la información recopilada.
El valor referido conclusivo se obtendrá tomando en consideración aquellos factores o condiciones particulares que influyan en su estimación.
Una vez obtenida la conciliación de valor se procederá a la Emision del Dictamen Valuatorio o Reporte Conclusivo del trabajo valuatorio.
Paso 8
Dictamen Valuatorio
 
Características del dictamen valuatorio El contenido del Dictamen Valuatorio o Reporte Conclusivo del Servicio Valuatorio debe ser consistente con el uso del mismo, y como mínimo deberá contener lo siguiente:
a)   Especificar la identidad del promovente y los posibles usuarios, por nombre o tipo;
b)   Identificar las características de los bienes que son relevantes para su tipo y para la definición
del valor;
c)   Su ubicación, y sus atributos físicos, legales y económicos;
d)   Los derechos del activo a ser valuado;
e)   Cualquier propiedad personal, accesorios comerciales, partidas intangibles que no son bienes inmuebles pero que están incluidas en la valuación;
f)    Cualquier servidumbre, restricción, gravamen, préstamos, reserva legal, convenios, contratos, declaraciones, cualquier reglamentación específica u otros ordenamientos de naturaleza similar;
g)   Especificar la fecha del valor de los activos que se reflejan en el servicio valuatorio;
h)   Mencionar si el activo en cuestión es valuado parcialmente en sus derechos, está segmentado físicamente o posesión parcial;
i)    El Valuador de Bienes Nacionales deberá verificar la exactitud de los datos que le proporcione el Promovente;
j)    De manera clara y visible, indicar todos los supuestos extraordinarios y las condiciones hipotéticas; así como indicar que su uso podría haber afectado los resultados del servicio valuatorio; e
k)   Incluir una certificación firmada según lo señalado en los estándares internacionales de valuación, de acuerdo al formato que corresponda con base en la Norma Trigésima Quinta del Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
Adicionalmente, el Dictamen Valuatorio o Reporte Conclusivo del Servicio Valuatorio deberá contemplar lo establecido en el Capítulo X Estándares de Valuación y Revisión de Avalúos del ACUERDO por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, publicado en el Diario Oficial de la Federación el día 25 de julio de 2016.
La vigencia del Dictamen Valuatorio podrá ser de hasta un año.
Será obligatorio para el Valuador de Bienes Nacionales agregar en el Dictamen Valuatorio la siguiente leyenda:
"Una vez terminada la vigencia del presente Dictamen Valuatorio, este tendrá la condición de cancelado y no tendrá validez oficial ni legal para realizar acto jurídico alguno".
Los responsables de emitir el Dictamen Valuatorio, serán el Perito Valuador del Padrón Nacional de Peritos Valuadores del INDAABIN, los integrantes del respectivo Cuerpo Colegiado de Avalúos y el Perito Valuador o el Personal Técnico del propio Instituto que hubiere realizado el respectivo servicio valuatorio; y en el caso de que el perito sea persona moral integrante del Padrón Nacional de Peritos Valuadores del INDAABIN, el o los Peritos Responsables Técnicos de la especialidad que corresponda y que elabore el dictamen.
Los responsables de emitir el Reporte Conclusivo del Servicio Valuatorio, serán:
1. En las instituciones de crédito, el funcionario responsable por la Institución y el valuador encargado de su realización.
2. Cuando se trate de profesionistas con posgrado en valuación y en el caso de los corredores públicos, exclusivamente ellos.
VIII.- INTERPRETACIÓN
La interpretación de la presente Metodología corresponde, conforme a sus facultades, a la Dirección General de Avalúos y Obras del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
TRANSITORIOS
Primero.- La presente Metodología entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Diario Oficial de la Federación.
Segundo.- Se abroga el procedimiento técnico PT-TR para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor comercial y/o el valor de realización ordenada de terrenos rurales de uso agropecuario .y todas las disposiciones legales relativas que se contraponga con la presente metodología.
Tercero. Los asuntos que a la fecha de entrada en vigor de la presente metodología se encontraren en trámite, continuarán siendo atendidos hasta su resolución conforme a la normativa vigente.
 
Ciudad de México, a 1 de marzo de dos mil dieciocho.- La Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, Soraya Pérez Munguía.- Rúbrica.
 

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